土地の評価について

土地は、「固定資産（土地）評価基準」に基づき地目別に定められた評価方法により評価します。
評価額は、地価公示価格等の7割をめどに評価し、3年に一度の基準年度ごとに見直しをします。

1. 用途により状況が類似する地域に区分
   道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離など、その宅地の利用上の便を考えて地域を区分けします。
2. 標準宅地の選定
   地域内の主要な街路に面している標準的な宅地を選び、奥行や間口、形状などが標準的なもので、利用実態も用途地区に合ったものを選定します。
3. 路線価の決定
   不動産鑑定士の評価や地価公示価格等をもとに標準宅地の価格を決定します。標準的な宅地の価格を決定後、基準となる路線価を決定し、類似地区内にある路線価を決定します。
4. 評価額の計算
   路線価をもとに各宅地の評価額を求めます。
   間口が狭いものや奥行きが短いもの・長いもの、形が整っていないものなどについて、評価基準によって定められている補正率による補正を行います。

市街地以外の宅地やその他の地目の評価の方法についてはお問い合わせください。

評価額は3年に一度見直しを行いますが、地価の下落があり、評価額を据え置くことが適当でない場合は、地価の動向を価格に反映させ、評価額の修正を行います。

平成9年度の評価替えから、土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価を公開しています。
路線価とは、市街地などの道路に付けられた価格です。具体的には道路に接する標準的な宅地1平方メートル当たりの価格です。
地価公示価格等の7割程度になります。

閲覧については、無料です。

電話での問い合わせやコピーのサービスは行っていませんが、資産税係窓口で、書き写していただくことは可能です。

各路線価や地価公示価格は、一般財団法人 資産評価システム研究センターの全国地価マップでもご覧いただけます。

住宅用地について、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準の特例措置という制度があります。
住宅用地には、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つの区分があり、それぞれ特例率が異なります。

• 小規模住宅用地の特例
  　200平方メートル以下の住宅用地を「小規模住宅用地」といいます。
  　課税標準額が、固定資産税では評価額の6分の1、都市計画税では評価額の3分の1になります。
  　200平方メートルを超える場合は、住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分が該当します。
• 一般住宅用地の特例
  　小規模住宅用地以外の住宅用地を「一般住宅用地」といいます。
  　課税標準額が、固定資産税では評価額の3分の1、都市計画税では評価額の3分の2になります。

• 専用住宅の敷地として利用されていること
  　その土地すべてが住宅用地となります。ただし、家屋の床面積の10倍までが上限となります。
• 併用住宅（一部を居住に使用している家屋）の敷地として利用されていること
  　その土地に次の率をかけた面積が住宅用地となります。

• 平成6年度
  全国一律に地価公示価格の7割を目途に固定資産税の評価額とする評価替えが行われました。
  平成6年度までの評価水準が市町村によって違ったため、この全国一律の7割評価によって、「修正した評価額」と「それまでの税額の計算の基になっていた課税標準額」に開きがうまれました。
• 平成9年度
  上記の「評価額」と「課税標準額」との差を解消し、税の負担を公平にすることを目的に税負担の調整措置が導入されました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　具体的には、その土地の前年度課税標準額が今年度評価額に対してどの程度まで達しているかを示す「負担水準」という指標を用いて調整しています。

• 負担水準100パーセント以上の場合
  評価額×1／6・・・本来の課税標準額
• 負担水準100パーセント未満の場合
  前年度課税標準額＋（本来の課税標準額×5％）
  ただし、当該額が、本来の課税標準額の20％を下回る場合には20％相当とします。